從Mo Chit經過Saphan Mai到Khu Khot,這條曼谷最新也最重要的新捷運路線將大大的改變曼谷人的生活方式,尤其是沿線的居民們。而從中能獲益的不只一般民眾,還包含了零售商以及房地產開發商,EIC(Economic Industry Company Analysis)分析,在曼谷住宅需求遠大於供給的情況下,未來仍有相當大的發展情景。

目前曼谷共有四條捷運路線營運中,在未來的十年裡應該會增加到九條捷運路線並涵蓋目前兩倍以上的面積。這四條捷運路線分別為:

1)由Mo Chit到Bearing的BTS深綠線

2)由National Stadium 到Bang Wa的BTS淺綠線

3) MRT Chalerm Ratchamongkol線,由Hua Lamphong經Rama 4到Bang Sue

4)機場快線,由Phaya Thai到蘇萬那普機場

這四條捷運路線涵蓋了537平方公里的面積,EIC分析屆時九條路線全部完工後將會覆蓋超過1,640平方公里的曼谷市面積。

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曼谷未來捷運涵蓋範圍 Source: EIC analysis

目前,正在施工中且將會最快完工的是由Mo Chit沿著Phaholyothin路向北延伸到Khu Khot、BTS深綠線延伸線的第一期工程,總長大約18公里,並且會途經許多百貨商場、住宅區、大學院校、醫療院所以及廊曼國際機場(Don Mueang airport),同時也會經過許多行政機關如皇家林務署(Royal Forest Department)、皇家陸軍及空軍總部,這條新的路線將會為曼谷市中心北部這個傳統行政區帶來新的繁榮與活力。

當這條深綠延伸線開始營運後,最大的受益者就是居住在Saphan Mai到Khu Khot區域的人們,以後不論去曼谷的市中心或機場都將更為便利,目前大約有一百二十萬的人口居住在該區域,其中約有二十五萬為學生。EIC解釋,目前在此居住的人們若想開車進入曼谷市區,將會耗費2~3個小時,但一但當BTS深綠線延伸線完工後,行程將會大幅縮短成35分鐘,費用約50泰銖。

從廊曼國際機場落地的旅客也將更便利的前往市中心。機場的客運量在2015年已經成長到每年1,850萬人,比2007年成長了約4.5倍,驚人的成長也使得廊曼國際機場已成為僅排在蘇萬普納機場後的曼谷第二空中交通樞紐。

BTS深綠線延伸線的每日運載量大約在60,000-80,000人次,該容量足以服務該地區及機場的運載需求。

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BTS深綠線延伸線 Source: EIC analysis

除了通勤便利之外,該區域的房地產市場將會直接受益於新捷運的完工,區域的住宅需求目前仍處於供不應求的狀況,除獨棟別墅外,在Saphan Mai以及Ratchayothin區域的學生及商務人士眾多,使得公寓住宅的需求相當的大。主要的學校為Kasetsart大學, Sripatum大學、Krirk大學及其他教育機構。EIC認為該區的住宅需求仍強勁,Ratchayothin附近的公寓到Kasetsart大學地區,入住率為78%,反映了現有需求和缺乏物件釋出的問題。

可預見的是,當BTS深綠線延伸線正式營運後,將會帶動區域房價大幅上漲。EIC預估,區域的公寓價格將會上漲25%~40%,在招標階段,該地區新公寓的價格應為每平方米55,000泰銖,而施工期間每平方米增加至60,000-65,000泰銖,施工結束後每平方公尺增加至70,000-80,000泰銖。

EIC認為,由於城市擴張和消費者行為的轉變,零售企業,尤其是小型雜貨店也將受益於公共交通路線延伸,在區域增加住宅單位的同時也將會增加對消費性商品的需求,此外,曼谷目前的人口結構和消費者行為也產生了變化,目前的趨勢是規模較小的家庭,大多數仍在工作年齡,這些人更重視方便性,喜歡在住家附近的商店採買生活用品,而不是到大賣場消費,因此,區域型的商店將會因應此需求而大幅擴張。

儘管在過去的3~4年裡不斷有小型商鋪開店,但Bang Khen到Sai Mai地區的商舖數量仍然很少,該區的商舖總數達到每百萬消費者約11家分店,低於每百萬消費者平均20家分店。此外,該地區的人口密度應將會隨著住宅單位增加而成長,每個單位將約有1-3個居民,因此,該區零售業務將會是另一項持續增長的產業。

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