不動產估價是一門大學問，根據購買的目的性不同，牽扯到不同的複雜計算公式。很多人會告訴你不動產的價值來自地段的價值，雖然這個論點涵蓋了部分事實，但估算不動產價值時還需要考慮許多其他重要因素。如果你正在計劃投資不動產，了解估價過程與方法將會替你帶來絕佳的優勢。
你會用比較高的價格購買不動產嗎？這個地點值得這個價格嗎？還有什麼細節需要注意？根據您的目的性不同，以上問題都會有不同的答案。那麼要怎麼知道這到底是不是合理價格？根據不動產估價規則裡的三大法則，簡單說明一下不動產的估價方法給大家參考。
市場比較法
比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標 的價格之方法。
-不動產估價技術規則
不想用太複雜的計算公式，可以透過比較的方式衡量不動產價值，例如將你的投資標的和該區域近期售出的類似不動產進行比較。在你將目標區域的不動產都列出來比較以前，先確保符合以下的標準：
- 該不動產在你目標區域的1公里以內嗎？
- 最近三個月內，此不動產是否有進行過任何交易？
- 該不動產的品質與屋況和投資標的類似嗎？
- 該不動產的坪數與房間數和投資標的一樣嗎？
一旦你找出了幾個可以進行比較的不動產標的，經過各項情況調整後，判定是否有屬於非一般正常價格之情形影響價格，再做適當價格調整，這樣可以給你最後的估值較合理準確的範圍。
成本法
指求標的於價格日期的重建或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除適性，來推算標的的價格
-不動產估價技術規則
成本價格之計算公式：
(1) 土地成本價格＝土地總成本。
(2) 建物成本價格＝建物總成本－建物累積折舊額。
(3) 房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格。
依上述規定計算土地價格，得考量已投入土地開發改良因時間經過造成之減損，並於土地總成本中扣除。
收益法
收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。
-不動產估價技術規則
評估不動產投資最常見方法之一是收益法，並且以直接資本畫法為主流，這項計算方式需先估算不動產每年的淨收益，並除以不動產的收益資本化率，就會等於不動產的市場價值。公式如下：
年淨收益 (NOI) ／ 資本化率 = 不動產的市場價值
平均的收益資本化率可以透過觀察該區域的相似不動產得知。舉例來說，該區域3個不同的不動產分別的成交金額是 100萬元、120萬元及90萬元。假設屋主們分別以每年5萬、6萬5千與4萬的年淨收益去出租不動產，則他們分別的資本化率如下述計算：
不動產 A 資本化率 = 50,000 / 1,000,000 = 0.05 (5%)
不動產 B 資本化率 = 65,000 / 1,200,000 = 0.054 (5.4%)
不動產 C 資本化率 = 40,000 / 900,000 = 0.044 (4.4%)
平均資本化率 = ( 5% + 5.4% + 4.4% ) / 3 = 4.9%
根據這三個不動產的平均資本化率，你就能利用收益法公式得出你的目標不動產的市場價值。
在做不動產估價時，必須保持冷靜與中立，不受房仲、媒體、情緒以及市場傳聞影響。即便你的目標的定價比起其他人更高，但此目標相較於其他建案，可能因此有較低的風險和更高的收益回報。投資時務必專注於你的目標不動產，並以事實與資料做決策。如果需要更多不動產估價的協助，可洽詢專業估價師。