我的房子有沒有買貴?怎樣才能評估不動產價格?

不動產估價是一門大學問,根據購買的目的性不同,牽扯到不同的複雜計算公式。很多人會告訴你不動產的價值來自地段的價值,雖然這個論點涵蓋了部分事實,但估算不動產價值時還需要考慮許多其他重要因素。如果你正在計劃投資不動產,了解估價過程與方法將會替你帶來絕佳的優勢。

你會用比較高的價格購買不動產嗎?這個地點值得這個價格嗎?還有什麼細節需要注意?根據您的目的性不同,以上問題都會有不同的答案。那麼要怎麼知道這到底是不是合理價格?根據不動產估價規則裡的三大法則,簡單說明一下不動產的估價方法給大家參考。

市場比較法

比較法指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標 的價格之方法。

-不動產估價技術規則

不想用太複雜的計算公式,可以透過比較的方式衡量不動產價值,例如將你的投資標的和該區域近期售出的類似不動產進行比較。在你將目標區域的不動產都列出來比較以前,先確保符合以下的標準:

  1. 該不動產在你目標區域的1公里以內嗎?
  2. 最近三個月內,此不動產是否有進行過任何交易?
  3. 該不動產的品質與屋況和投資標的類似嗎?
  4. 該不動產的坪數與房間數和投資標的一樣嗎?

一旦你找出了幾個可以進行比較的不動產標的,經過各項情況調整後,判定是否有屬於非一般正常價格之情形影響價格,再做適當價格調整,這樣可以給你最後的估值較合理準確的範圍。

成本法

指求標的於價格日期的重建或重置成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除適性,來推算標的的價格

-不動產估價技術規則

成本價格之計算公式:

(1) 土地成本價格=土地總成本。

(2) 建物成本價格=建物總成本-建物累積折舊額。

(3) 房地成本價格=土地成本價格+建物成本價格。

依上述規定計算土地價格,得考量已投入土地開發改良因時間經過造成之減損,並於土地總成本中扣除。

收益法

收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。

-不動產估價技術規則

評估不動產投資最常見方法之一是收益法,並且以直接資本畫法為主流,這項計算方式需先估算不動產每年的淨收益,並除以不動產的收益資本化率,就會等於不動產的市場價值。公式如下:

年淨收益 (NOI) / 資本化率  = 不動產的市場價值

平均的收益資本化率可以透過觀察該區域的相似不動產得知。舉例來說,該區域3個不同的不動產分別的成交金額是 100萬元、120萬元及90萬元。假設屋主們分別以每年5萬、6萬5千與4萬的年淨收益去出租不動產,則他們分別的資本化率如下述計算:

不動產 A 資本化率 = 50,000 / 1,000,000 = 0.05 (5%)

不動產 B 資本化率 = 65,000 / 1,200,000 = 0.054 (5.4%)

不動產 C 資本化率 = 40,000 / 900,000 = 0.044 (4.4%)

平均資本化率 = ( 5% + 5.4% + 4.4% ) / 3 = 4.9%

根據這三個不動產的平均資本化率,你就能利用收益法公式得出你的目標不動產的市場價值。

在做不動產估價時,必須保持冷靜與中立,不受房仲、媒體、情緒以及市場傳聞影響。即便你的目標的定價比起其他人更高,但此目標相較於其他建案,可能因此有較低的風險和更高的收益回報。投資時務必專注於你的目標不動產,並以事實與資料做決策。如果需要更多不動產估價的協助,可洽詢專業估價師。

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